La hipoteca convencional depende del acuerdo de partes y de la forma que se le dé por medio de la escritura de constitución. A ese acto pueden comparecer acreedor y deudor, o ser otorgada unilateralmente por el dueño de los bienes que se gravan.
Si es para garantizar una deuda propia se le denomina una Hipoteca Común o Convencional, si es para garantizar una ajena se le conoce como Hipoteca por Consentimiento.
Características de la hipoteca convencional:
1. Derecho Real: La hipoteca es una garantía real sobre un bien inmueble o mueble mediante la cual el acreedor hipotecario se asegura el pago de su crédito con un bien determinado.
2. Accesoriedad: Se considera accesoria porque depende de una obligación principal a la cual le sirve de garantía. "La hipoteca se constituye en escritura pública por el dueño de un inmueble, para garantizar deuda propia o ajena. La deuda puede ser presente o futura, pero si esta deja de existir, también se extingue la hipoteca.
3. Especialidad: cuando se constituye una hipoteca, debe individualizarse el crédito garantizado y el bien dado en garantía.
4. Indivisibilidad: Es indivisible porque la hipoteca pesa sobre todas las partes de que se encuentra constituido el inmueble o mueble según el caso. Esta indivisibilidad es convencional, las partes puede dividir la garantía. Puede dividirse o reunirse un inmueble hipotecado, pero para esto se necesita el consentimiento de acreedor hipotecario.
5. Derecho de Persecución: Una vez que ha vencido el plazo, si el deudor no satisface el crédito, el acreedor tiene derecho a perseguir le bienes que se encuentran hipotecados, aunque su propietario y no sea el mismo, el gravamen se mantiene sobre la finca pesar de que ésta cambie de dueño.
6. Derecho de Preferencia: Al igual que en la prenda, este derecho protege el privilegio que goza el acreedor, para cuando se lleva a cabo la venta judicial del bien hipotecado, para que con lo obtenido en el remate se pague su crédito preferentemente, frente a terceros anotantes u otros acreedores hipotecarios de grado inferior.
Esta preferencia no se verá afectada salvo por acreedores hipotecarios de mayor grado o por anotantes anteriores a la fecha de presentación del documento respectivo al Registro Público. En Costa Rica se permite la inscripción hasta grado seis o hipoteca de sexto grado.
7. Se da por Grados: Se concede un privilegio al acreedor anterior respecto de los que se constituyen posteriormente.
ARTÍCULO 410.- Sólo puede hipotecar quien puede enajenar.
No son susceptibles de hipoteca:
1- Los bienes que no pueden ser enajenados.
2- Los frutos o rentas pendientes con separación del predio que los produce.
3- Los muebles colocados permanentemente en un edificio á no ser con éste.
4- Las servidumbres, a no ser con el predio dominante.
5- Los derechos de uso y habitación.
6- El arrendamiento.
7- El derecho de poseer una cosa en cualquier concepto que no sea el de dueño.
Del Inmueble Hipotecario
ARTÍCULO 415- El inmueble hipotecario y cada una de sus partes responden, cualquiera que sea su poseedor, al pago de la deuda.
ARTÍCULO 416- Cada vez que el deudor verifique un pago parcial, tiene derecho a exigir la reducción de la hipotecaria. Cuando sean varias las fincas hipotecadas, a él corresponde exclusivamente hacerla imputación de pagos, salvo pacto en contrario.
DE LA VENTA JUDICIAL
ARTÍCULO 417- Siempre que haya de venderse judicialmente la finca hipotecada, se citará a todos los acreedores hipotecarios. Si la finca se vende en concurso o quiebra o por ejecución de la creedor hipotecario primero en grado, la recibirá el comprador libre de gravamen. Si la venta se hace por ejecución de un hipotecario de grado inferior, el comprador recibirá la finca con los gravámenes anteriores de condición no cumplida o de plazo no vencido; pero si los créditos anteriores fueren ya exigibles, también la recibirá el comprador libre de gravámenes y el precio de ella se distribuirá entre los acreedores según el orden de sus respectivos créditos.
ARTÍCULO 418.- En los casos en que el comprador debe recibir la finca libre de gravamen, concurriendo acreedores con crédito de plazo no vencido, se reducirá el crédito con el descuento del interés legal, salvo que el crédito devengue interés, en cuyo caso no se hará tal descuento. Si concurrieren acreedores cuyos créditos dependen de una condición, se depositará la suma que valgan sus créditos para hacerles pago si la condición se cumple. Cuando el precio del seguro o de la expropiación forzosa venga a sustituir a la finca, se pagará a los acreedores hipotecarios por su orden y del modo explicado. En ninguno de los casos especificados habrá lugar al pago de los créditos no exigibles, si el deudor ofrece garantías suficientes en reemplazo de la extinguida.
ARTÍCULO 421.- Es nula la convención que estipule para el acreedor, en caso de no cumplimiento de parte del deudor, el derecho de apropiarse los bienes hipotecados.
ARTÍCULO 422.- Es permitido renunciar en la escritura de hipoteca, los trámites del juicio ejecutivo. En tal caso se procederá desde luego a la venta judicial, sirviendo de base el precio fijado por las partes en la escritura; si no se hubiere fijado el precio, se establecerá por peritos.
ARTÍCULO 423.- Realizada la venta judicial en el caso de haberse renunciado los trámites del juicio ejecutivo, el deudor podrá hacer valer en vía ordinaria los derechos que le asistan a causa de la ejecución, pero sin que por eso deje de quedar firme la venta del inmueble hecha a favor de un tercero.
ARTÍCULO 424.- La hipoteca se extingue con la obligación principal y por todos los medios porque se extinguen las demás obligaciones. Se extingue también por la resolución del derecho del constituyente, en los casos en que conforme a la ley las acciones resolutorias perjudican a tercero, y por la venta judicial en los casos en que el comprador deba recibir la finca libre de gravámenes.
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